Pulsuz CRE Daily bülleteni ilə gündəlik xəbərlər, bazar anlayışları və sənaye təhlili əldə edən 70.000-dən çox kommersiya daşınmaz əmlak mütəxəssisinə qoşulun. Trepp-in 27 iyul 2026-cı il tarixinə olan CMBS Datafeed-ə əsasən, qeyri-işlək CMBS ticarət mərkəzi kreditlərinin 96,3%-i 2016-cı ildə və ya daha əvvəl yaranıb, 2017-ci ildən bəri yazılmış kreditlər isə 100% nisbətində işləyir. 2017-ci ildən başlayaraq riskin saxlanmasına əsaslanan CMBS 3.0 dövrü, kreditorların hələ də maliyyələşdirilə bilən mülklərə qarşı yeni ticarət mərkəzi kreditləri yazdığı seçim effekti ilə mürəkkəbləşdi. Gəlir tendensiyaları və borc gəliri yalnız 2017-ci ildən əvvəlki dövr ərzində çətinliyi mənalı şəkildə proqnozlaşdırır - hətta köhnə kitabda artan gəliri olan ticarət mərkəzi kreditləri də 24,2% qeyri-işlək dərəcəsinə malikdir - yəni yaranma ili və yaxınlaşan ödəmə tarixləri CMBS investorları üçün kreditin cari maliyyə görüntüsündən daha vacibdir.
Regional və superregional ticarət mərkəzləri tərəfindən dəstəklənən kreditlərin Trepp təhlilinə əsasən, kəskin kredit bölgüsü CMBS ticarət mərkəzi-kredit bazarında çətinliyi müəyyən edir: problemli kreditlərin 96,3%-i 2016 və ya daha əvvəl yaranıb, 2017-ci ildən bəri yazılmış kreditlər isə mahiyyətcə 100% performans göstərir. Məlumatlar Trepp-in 27 iyul 2026-cı il tarixinə olan CMBS Datafeed-dən gəlir. Bu, 2017-ci ildən əvvəlki kreditlərdir, halbuki daha yüksək faizli yenidən maliyyələşdirmə bazarında öz balon tarixlərini vurur, yeni kitabın hələ ödəmə müddətinə illəri var.
Bölüşmə bazar dövrü ilə deyil, tənzimləmə dəyişikliyi ilə üst-üstə düşür. 2016-cı ilin sonu böhrandan sonrakı CMBS 2.0 dövründən CMBS 3.0-a keçidi qeyd edir, o zaman ki, yeni riskin saxlanması qaydaları sekuritləşdirilmiş kredit bazarında anderraytinq standartlarını yüksəltdi. Bu nöqtədən sonra yeni ticarət mərkəzi kreditləri yazan kreditorlar da sağ qalanlar üçün seçim edirdilər - Treppə görə, pərakəndə sektorun struktur problemləri artıq görünəndən sonra hələ də maliyyələşdirilə bilən əmlaklar yenidən maliyyələşdirilə bilər.
Trepp krediti 30 və ya daha çox gün gecikdirilmiş, ödəmə tarixini ödəmədən keçmiş, girov qoyulmuş və ya mülkiyyətində olan daşınmaz əmlak kimi müəyyən edir. Bu standarta əsasən, 13 kredit ödəmə müddəti bitmiş balon statusundadır – vaxtı keçmiş, lakin hələ də ödəyir – və onların hər biri 2016-cı ildə və ya daha əvvəl yaranıb və bu, hələ də sistem vasitəsilə işləyən ödəmə divarının qabaqcıl kənarını qeyd edir. Üzüm hesablandıqdan sonra gəlir tendensiyaları iynəni güclə hərəkət etdirmir: 2016-cı ildən sonrakı kitabda gəlirin azalması qeyri-işlək nisbətini sıfırdan cəmi 2,1%-ə qaldırır, 2017-ci ildən əvvəlki gəlirləri sabit və ya artan kreditlər isə 24,2%-də işləmir, gəlir 46%-ə yüksəlir.
Borc gəlirliyi oxşar hekayəni izah edir - 6%-dən az borc gəlirliliyi olan 2017-ci ildən əvvəlki kreditlər 69,2% qeyri-işlək dərəcəsi daşıyır, lakin daha yaxşı əhatə olunmuş köhnə kreditlər hələ də 18% ilə 41% arasında sıçrayır, yəni borc gəlirliyi yalnız nəticələrin ən aşağı hissəsində təmiz şəkildə sıralanır. Trepp qeyd edir ki, gəlirin real dəyəri gələcəyə hesablanıb: o, pul axını şəlaləsinin zirvəsində yerləşir, əmlakın gəlirinin kapitaldan əvvəl xərcləri və borcunu əhatə etdiyi qaydada, beləliklə, davamlı azalma gələcək xalis əməliyyat gəlirini və hətta bu gün mövcud olan kredit üzrə yenidən maliyyələşmə qabiliyyətini pozur. Nümunə, fərdi ticarət mərkəzlərindəki məşqlərdə artıq ortaya çıxanları əks etdirir - Destiny USA-nın CMBS borcunun 350 milyon dollardan çox itki ilə üzləşəcəyi proqnozlaşdırılır, başqa bir köhnə vintage ticarət mərkəzi kreditinin yenidən maliyyələşdirmə problemi ilə üzləşməsi.
Bu, həm də CMBS bazarının daha geniş istiqamətinə uyğundur: ticarət mərkəzinin borcları sektorda bərabər şəkildə yayılmaqdansa, tək problemli üzümdə cəmləşdiyi halda, ofis və yaşayış yeri kreditləri bərpa olunduqca, xüsusi xidmət tarifləri əmlak növləri üzrə yüngülləşir. CMBS investorları və xüsusi xidmət göstərənlər üçün, kreditin yaranma ili və gözlənilən ödəmə tarixi onun cari maliyyə görüntüsündən daha əhəmiyyətlidir. Hesabatdakı üç kredit bu məsələni birbaşa ifadə edir: Oro Valley Marketplace 5,5% borc gəlirliliyinə və 16% gəlir azalmasına baxmayaraq cari olaraq qalır, Market Square isə gəliri 15% artaraq hələ də REO-ya düşdü, çünki onun 2015-ci il vintage krediti yenidən maliyyələşdirilə bilmədi.
Xülasə — davamını mənbədə oxuyun.
